Decreto regulamenta a apuração da base de cálculo do ITBI em Balneário Camboriú 

O Município de Balneário Camboriú passou a ter regras claras para definir o valor que serve de base ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Com a publicação do Decreto nº 13.478/2026, ficam assegurados o contraditório, a ampla defesa, a transparência, a motivação das decisões e o devido processo legal.

A regulamentação detalha as etapas do procedimento administrativo, desde a apresentação da declaração pelo contribuinte até a definição da base de cálculo do imposto. 

Na prática, a medida amplia a previsibilidade para contribuintes, para o mercado imobiliário e para os profissionais que atuam com transmissões onerosas de imóveis. A norma fixa critérios objetivos de avaliação, organiza a tramitação eletrônica dos processos e cria um procedimento próprio de apuração do valor venal para os casos de incompatibilidade entre o valor declarado na Declaração de Transmissão de Bens Imóveis (DTBI) e o valor de mercado do imóvel identificado pela Fazenda Pública. 

Pelo decreto, o imposto é calculado sobre o valor venal do imóvel ou do direito transmitido, avaliado caso a caso e em condições normais de mercado. O valor de mercado e o preço negociado informados pelo contribuinte gozam de presunção relativa de legitimidade, e só poderão ser afastados mediante fundamentação técnica individualizada, após o Procedimento Próprio de Apuração, nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional.

O que fica proibido - A norma veda expressamente o uso automático de valores genéricos, a adoção de pauta fiscal vinculante (tabela de valores prefixados e de aplicação obrigatória), a exigência de valor mínimo de tributação e a vinculação automática ao valor venal usado no cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Como funciona - O processo tramita integralmente em meio eletrônico e começa com a Declaração de Transmissão Onerosa de Bens Imóveis e/ou Direitos Reais sobre Imóveis (DTBI), apresentada pelo adquirente, pelo transmitente ou por procurador constituído. Havendo ausência ou inconsistência de documentos, o contribuinte é intimado a complementar a documentação em dez dias.

Constatada a regularidade da documentação, a Autoridade Tributária tem cinco dias úteis para analisar as informações declaradas. Se não houver indícios de incompatibilidade, o imposto é lançado com base no valor declarado e a guia é emitida.

Quando há indícios de incompatibilidade, é lavrado um Termo de Apuração de Valor, que precisa indicar ao contribuinte os métodos e critérios técnicos adotados, a base de cálculo estimada e a alíquota aplicável. A partir de então o contribuinte tem 15 dias para concordar com o valor estimado ou apresentar contestação acompanhada de avaliação contraditória. 

A contestação deve vir acompanhada de laudo técnico, elaborado por profissional habilitado junto ao conselho de classe e, no caso de corretor de imóveis, com inscrição regular no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI). O laudo precisa trazer memória de cálculo, fotografias atuais do imóvel, descrição detalhada das características, elementos comparativos de mercado com as respectivas fontes e a data de referência da coleta de dados.

Será então instaurado o Procedimento Administrativo Próprio de Apuração da Base de Cálculo do ITBI, previsto no Capítulo IV do decreto. 

Elaboração conjunta - A regulamentação teve origem em proposta apresentada pela representante da Fazenda Pública junto ao Conselho Municipal de Contribuintes, a procuradora do Município, Bruna Sanchez, e foi desenvolvida conjuntamente pela Secretaria da Fazenda e pela Procuradoria-Geral do Município.

Para a procuradora, a regulamentação representa um avanço institucional. “O decreto consolida um modelo de atuação pautado pela segurança jurídica, pela transparência e pelo respeito ao devido processo legal, com vistas à redução da litigiosidade sobre o tema. A proposta teve como objetivo alinhar Balneário Camboriú ao entendimento consolidado sobre a base de cálculo do ITBI, especialmente à orientação firmada pelo STJ no Tema 1.113”, afirma.

Segundo o subprocurador-geral do Município, Daniel Brose Herzmann, responsável pela condução dos trabalhos, a mudança alcança as duas pontas do processo. "O contribuinte passa a conhecer, de forma clara, todas as etapas da apuração da base de cálculo do ITBI, enquanto a Administração Tributária passa a atuar com critérios objetivos, uniformes e alinhados à legislação e à jurisprudência dos Tribunais Superiores. É, sem dúvidas, um ganho para toda a sociedade", finaliza.