A recente decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), que manteve a condenação de um proprietário de imóvel ao pagamento de indenização aos pais de uma criança de sete anos que morreu após um acidente envolvendo um vaso sanitário, trouxe à tona um tema que afeta milhões de brasileiros: a responsabilidade do locador pela segurança do imóvel durante a locação.
No caso, a criança utilizou o vaso sanitário como apoio para alcançar uma janela quando a estrutura se desprendeu, provocando um acidente fatal. Embora o tribunal tenha reconhecido a existência de culpa concorrente pelo uso inadequado do equipamento, os desembargadores entenderam que a falha na fixação do vaso sanitário foi determinante para o resultado trágico, mantendo a responsabilização do proprietário.
Para o advogado Kevin de Sousa, especialista em Direito Imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM) e sócio do escritório Sousa & Rosa Advogados, a decisão reforça um princípio já consolidado na legislação brasileira: o proprietário é responsável por assegurar que o imóvel ofereça condições adequadas de segurança e habitabilidade desde a entrega das chaves e durante toda a vigência do contrato. “A regra geral é bastante rigorosa. O proprietário é o garantidor da segurança estrutural do imóvel. A legislação estabelece que o locador responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, sejam eles aparentes ou ocultos. Se um acidente ocorre em razão de uma instalação mal executada, desgaste não identificado ou ausência de manutenção preventiva, a responsabilidade civil pode recair sobre ele”, explica.
Segundo o especialista, o artigo 22 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) determina que o imóvel deve ser entregue em condições de servir ao uso a que se destina. Na prática, isso significa que o dever do proprietário vai muito além da simples limpeza ou aparência estética do imóvel. “É necessário verificar a integridade das instalações elétricas, hidráulicas e de todos os elementos fixos da residência. Pias, vasos sanitários, armários suspensos, corrimãos e demais estruturas precisam estar em perfeitas condições de uso. O proprietário deve garantir que o imóvel não represente risco aos moradores ou visitantes”, destaca.
A responsabilidade, porém, não é absoluta. Sousa ressalta que a Justiça costuma analisar o comportamento das partes para definir eventual divisão de responsabilidades. O artigo 23 da Lei de Locações impõe ao locatário o dever de comunicar imediatamente ao proprietário qualquer dano, defeito ou anormalidade identificada no imóvel. “Quando o inquilino percebe um problema e deixa de informar o locador, pode haver rompimento do nexo de causalidade ou reconhecimento de culpa compartilhada. A Justiça avalia fatores como previsibilidade, comunicação e possibilidade de correção do defeito”, afirma.
No julgamento do TJSC, por exemplo, a utilização do vaso sanitário como degrau foi considerada uma conduta inadequada. Ainda assim, o tribunal concluiu que um equipamento corretamente instalado não deveria se desprender e se transformar em um risco letal ao suportar o peso de uma criança. “A imprudência no uso reduziu a extensão da responsabilidade, mas não afastou a falha estrutural que deu origem ao acidente”, observa o advogado.
Diante do aumento da judicialização envolvendo acidentes em imóveis residenciais e comerciais, especialistas recomendam que proprietários adotem medidas preventivas mais rigorosas. Entre elas estão a realização de vistorias técnicas detalhadas antes da locação, registros fotográficos completos, manutenção periódica das instalações e elaboração de laudos que vão além da simples descrição estética do imóvel. “O maior erro é acreditar que uma vistoria superficial protege o proprietário. Um laudo eficiente deve funcionar como um verdadeiro raio-X do imóvel, registrando o estado das estruturas, das instalações elétricas, hidráulicas e dos equipamentos fixos. Além disso, o contrato de locação deve prever expressamente a obrigação do inquilino de comunicar qualquer irregularidade em prazo razoável. Essa documentação pode ser decisiva para demonstrar diligência e reduzir riscos de responsabilização futura”, orienta.
A decisão catarinense serve de alerta para proprietários, administradoras e imobiliárias. Mais do que uma obrigação contratual, a manutenção adequada dos imóveis representa uma medida essencial de prevenção de acidentes e de proteção à vida, evitando que falhas aparentemente simples resultem em consequências irreparáveis para famílias inteiras.
Fonte: Kevin de Sousa: advogado, mestre em Direitos da Personalidade, especialista em Direito Imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), sócio do escritório Sousa & Rosa Advogados.
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